نظام وافي وحماية حقوق المشتري
الشراء على الخارطة أصبح خيارًا شائعًا في السعودية لأنه يتيح سعرًا أفضل وخطة سداد مرنة، لكنه هنا يظهر سؤال هام في ذهن أي مشتري خصوصًا المستثمر الأجنبي:
ماذا يحدث إذا تأخر المطور أو تعثر؟ وهل يمكن أن تضيع الدفعات التي سددتها؟
لدعم النمو العقاري وزيادة الشفافية وحماية حقوق المشتري والمطور حرصت الحكومة السعودية على تطوير نظام رقابي رسمي من أقوى أدوات حماية المشتري: برنامج وافي للبيع على الخارطة والذي تحت إشراف الجهات التنظيمية المختصة.
ما معنى تعثر المطور العقاري وتأخر التسليم؟
تعثر المطور يعني أن المشروع لم يعد يسير وفق الخطة، مثل:
- توقف الأعمال الإنشائية لفترة طويلة
- تأخر واضح عن جدول التسليم ومواعيده
- ضعف ملحوظ في التنفيذ أو الإلتزام بالمواصفات
- عجز مالي يؤدي لتباطؤ المشروع أو تجميده
وهنا تظهر قيمة التنظيم: لأن البيع على الخارطة يعتمد على الثقة ويحمي المشتري وليس على منتج جاهز.
في السعودية، البيع على الخارطة يخضع لمنظومة رقابية تضمن أموال المشتري ومصلحة المطور واستمرارية المشروع، الأداة الأهم هنا هي وافي.
هل يمكن للأجانب التملك العقاري في مكة؟ اعرف الشروط هنا!
أهم ضمانات وافي التي تحمي المشتري إذا تعثر المطور
1) لا تسويق قبل الترخيص: ضمان جدية المشروع
من أهم أدوات الحماية أن المطور لا يستطيع طرح وحدات للبيع على الخارطة إلا بعد الحصول على ترخيص وافي، وهذا يقلل احتمال المشاريع غير الجادة أو غير القابلة للتنفيذ.
النتيجة للمشتري: دخولك في مشروع “مرخّص” أفضل بكثير من الدخول في مشروع غير منظم.
2) حساب الضمان (Escrow Account): الدفعات لا تذهب للمطور مباشرة
الدفعات التي يسددها المشتري عند شراء على الخارطة تُودع في حساب ضمان مصرفي، وليس في حساب المطور الحر.
ثم يتم الصرف من هذا الحساب وفق نسب الإنجاز، وليس وفق رغبة المطور.
المعنى العملي:
لو دفعت 20% من قيمة الوحدة، يجب أن يقابلها تنفيذ فعلي بنسبة قريبة من ذلك على أرض الواقع.
3) السحب مرتبط بإنجاز حقيقي مع رقابة فنية ومالية
لا يتم فتح الدفعات بسهولة، بل تعتمد عملية الصرف عادةً على:
- تحقق من نسبة الإنجاز الفعلية
- متابعة هندسية لمراحل التنفيذ
- مراجعات ماليةوإدارية لضمان سلامة الإجراءات
الهدف ألا تتحول الدفعات إلى تمويل مفتوح للمطور، بل إلى تمويل منضبط يحمي أموال المشتري.
4) عقود نموذجية تقلل المخاطر القانونية
من الضمانات المهمة أن العقود يجب أن تتوافق مع نموذج استرشادي معتمد، ويضمن وجود بنود واضحة مثل:
- مواصفات الوحدة
- مراحل البناء والتسليم
- التزامات المطور والمشتري
- معالجة التأخير أو الإخلال
وهذا يقلل كثيرًا من النزاعات الناتجة عن عقود فضفاضة أو غير عادلة.
5) جدول سداد واضح وعربون محدود
في مشاريع البيع على الخارطة الخاضعة للتنظيم، يكون هناك جدول سداد محدد، مع ضوابط مثل ألا يتجاوز المقدم 5% من إجمالي السعر. الدفع ليس عشوائيًا، بل مرتبط بخطة وضوابط.
6) غرامات تأخير لصالح المشتري
في حال تأخر المطور عن موعد التسليم، قد تُفرض عليه غرامات تصل إلى 7% سنويًا لصالح المشتري (وفق المعلومات المذكورة).
وهذا عنصر ثقة وحماية للمشتري.
إذا تعثر المطور في بناء المشروع هل تضيع أموالي؟
في البيع على الخارطة الفكرة الأساسية هي أن أموالك ليست في “حساب المطور”، بل داخل حساب ضمان محمي، ولا يتم صرفها إلا بشكل تدريجي بحسب التنفيذ.
وفي حالات التعثر الجدي، يتم اتخاذ إجراءات تنظيمية تحمي المشروع والمشترين مثل استكمال التنفيذ عبر بدائل نظامية بدلًا من تركه متوقفًا).
كيف تميز كمشتري بين مشروع عقاري آمن ومشروع عالي المخاطر؟
قبل الحجز، اسأل عن نقاط قليلة لكنها فاصلة:
- هل المشروع حاصل على ترخيص “وافي”؟
- هل يوجد حساب ضمان واضح؟
- هل الدفعات مرتبطة بمراحل إنجاز؟
- هل العقد يتضمن حماية للمشتري في التأخير أو التعثر؟
- ما سجل المطور في التسليم؟
البيع على الخارطة في السعودية لا يعتمد على الثقة وحدها، بل على نظام رقابي رسمي يمنع التسويق العشوائي، ويضبط الدفعات، ويُلزم المطور بمعايير واضحة.
تختلف تفاصيل الاستثمار والتملك العقاري للأجانب في السعودية من حالة لأخرى بحسب هدفك الأساسي (سكن واستقرار أم استثمار وعائد تأجيري)، وبحسب ميزانيتك والمنطقة التي ترغب بالشراء فيها ونوع العقار الأنسب لك. لذلك إذا كنت تشعر بالحيرة أو لا تريد الدخول في قرار كبير دون صورة واضحة، يمكنك التواصل معنا لنفهم احتياجك بدقة، ثم نرشح لك الخيارات الأنسب ونساعدك في ترتيب الخطوات القادمة بشكل آمن وسلس حتى تصل لقرار شراء مطمئن.
حقق حلمك بالعيش في مكة.. تواصل مع مستشار عقاري واعرف التفاصيل