من ضمن الوسائل والأدوات المستخدمة لتقييم ودراسة فعالية وجدوى الاستثمار العقاري هي تغطية الفائدة في العقارات والذي يعد مقياسا ماليا من خلاله ستعرف هل العقار المستثمر فيه قادر على إنتاج دخل وعوائد كافية تغطي النفقات والفوائد على الديون (التي تم شراء بها العقار لو كان بالدين)، تغطية الفائدة هو عامل حاسم يعتبره المستثمرين والمقرضين والمحللون لتقييم هل الاستثمار مجدي ماليا أم لا، كذلك يحسب قيمة المخاطرة المرتبطة بمشروع عقاري أو عقار.
الاستثمار العقاري الكبير يتطلب استثمارات مالية ورأسمالية ضخمة وكبيرة غالبا يتم تمويلها بالديون والاقتراض من البنوك وغيرها، والحصول على أموال من خلال الرهون العقارية أو القروض، تساعد نسبة تغطية الفائدة المستثمرين والمهتمين بالعقار على تحديد ما إذا كان الدخل التشغيلي للعقار كافيا لسداد مدفوعات الفائدة والوفاء بالالتزامات المالية الأخرى، وبالتالي تغطية الفائدة تقدر على قياس قدرة العقار على تحقيق تدفق نقدي كاف لتغطية نفقات الفائدة.
كيفية حساب تغطية الفائدة؟
عادة ما يتم حساب نسبة تغطية الفائدة بقسمة صافي الدخل التشغيلي للعقار على مصروفات الفائدة خلال فترة محددة، يمثل صافي الدخل إجمالي إيرادات العقار مطروحا منه مصاريف التشغيل والضرائب وغيرها، كما تشمل مصروفات الفائدة مدفوعات الفائدة على ديون العقار المستحقة.
يمكن من خلال حساب نسبة تغطية الفائدة الأعلى لمعرفة قدرة الوفاء بالتزامات الفائدة وتشير إلى انخفاض مخاطر التخلف عن السداد. لو كانت النسبة أقل من 1 فهذا يعني أن مصاريف التشغيل والصيانة للعقار غير كاف لتغطية نفقات الفائدة، مما يثير مخاوف بشأن قابليته المالية والتخلف المحتمل عن سداد الديون، يفضل المقرضون والمستثمرون عموما نسبة تغطية فائدة أعلى، لأنها تعني استثمار آمن ومستقر.
عوامل هامة عند تحليل تغطية الفائدة في العقارات:
استقرار التدفق النقدي: يلعب استقرار تدفق العائد النقدي للعقار (من إيجار) وإمكانية التنبؤ به دورا مهما في تحديد تغطية الفائدة. تقدم العقارات ذات عقود الإيجار طويلة الأجل والمستأجرين الموثوق بهم ومصادر الدخل المتنوعة بشكل عام تدفقات نقدية أكثر استقرارا، مما يقلل من مخاطر تغطية الفائدة غير الكافية.
هيكل الدين: تؤثر شروط وأحكام ديون العقار، بما في ذلك أسعار الفائدة وتواريخ الاستحقاق وجداول السداد، بشكل كبير على تغطية الفائدة، يمكن أن تؤدي أسعار الفائدة المرتفعة إلى زيادة نفقات الفائدة وربما خفض نسبة تغطية الفائدة.
ظروف السوق: يمكن أن تشهد أسواق العقارات تقلبات في أسعار الإيجار ومستويات الإشغال وتقييمات العقارات. يمكن أن تؤثر ظروف السوق المعاكسة على التدفق النقدي للعقار، وبالتالي على نسبة تغطية الفائدة، من الأهمية بمكان تقييم أداء العقار فيما يتعلق بظروف السوق السائدة.
نسب المخاطر: قد يكون لدى أصحاب المصلحة المختلفين تفاوتات في تحمل المخاطر ومتطلبات لتغطية الفائدة. عادة ما يكون لدى المقرضين متطلبات أكثر صرامة لضمان سداد القرض، بينما قد يسعى المستثمرون إلى الحصول على نسب أعلى لتقليل مخاطر عدم السداد وتعزيز العائد على الاستثمار.
رؤية السعودية 2030
في عام 2016 أعلن ولي العهد الأمير محمد بن سلمان عن خطة شاملة طموحة للمملكة هي رؤية 2030، وهي خطة شاملة تهدف إلى تطوير اقتصاد المملكة العربية السعودية وتنمية المجتمع وزيادة فرصه، بشكل أساسي تهدف هذه المبادرة إلى الحد من اعتماد البلاد على النفط، وتنويع اقتصادها، وخلق مجتمع نابض بالحياة مع تعزيز الفرص لمواطنيها، الهدف هو ترسيخ المملكة كقوة استثمارية عالمية ومركز للابتكار والتطوير.
تنويع الدخل ومصادر الاقتصاد السعودي
أهم أهداف وبنود رؤية السعودية 2030 هو تنويع الاقتصاد فلا يكون معتمدا بشدة على عائدات النفط، وتهدف الخطة إلى تطوير القطاعات غير النفطية وإنشاء قطاع خاص مزدهر، وذلك من خلال تشجيع ريادة الأعمال والمشروعات الخاصة والاستثمار ومن ضمنها بالطبع الاستثمار العقاري، ورعاية الشركات الصغيرة والمتوسطة، وجذب الاستثمار الأجنبي، تهدف المملكة العربية السعودية إلى خلق فرص عمل وخفض معدلات البطالة. كما تعتمد الخطة على أهمية الاستثمار في القطاعات الرئيسية مثل السياحة والترفيه والتصنيع والتكنولوجيا.
تشجيع الاستثمار الأجنبي
تدرك رؤية السعودية 2030 أن جذب الاستثمار الأجنبي أمر بالغ الأهمية لتحقيق أهدافها الاقتصادية. تهدف الخطة إلى خلق بيئة صديقة للأعمال من خلال تنفيذ إصلاحات لتخفيف اللوائح ، وتبسيط البيروقراطية ، وتعزيز الشفافية. لعب إنشاء الهيئة العامة للاستثمار في المملكة العربية السعودية دورا محوريا في تسهيل الاستثمار وتقديم الدعم للمستثمرين المحليين والأجانب على حد سواء. كما أدخلت المملكة لوائح ومبادرات جديدة ، مثل إصدار التأشيرات السياحية وخصخصة مختلف القطاعات ، لجذب المستثمرين الدوليين.
تعزيز التنمية الاجتماعية والثقافية
لا تقتصر رؤية السعودية 2030 على الاقتصاد بل لها أهداف تنموية لتطوير المجتمع والثقافة وبناء مجتمع مزدهر. وتهدف الخطة إلى تعزيز التبادل الثقافي، والحفاظ على التراث الوطني، وتشجيع نمو قطاعي الترفيه والسياحة، ويظهر هذا في إنشاء الهيئة العامة للترفيه وافتتاح دور السينما مما يدعم تغيير المشهد الثقافي بالمملكة ساهم هذا في خلق مجتمع نابض بالحياة يوفر فرصا متنوعة للمواطنين والمقيمين.
الاستدامة البيئية واستخدام الموارد بعقلانية
رؤية 2030 لا تقدم فقط حلولا اقتصادية بل تركز على أن تكون هذه الحلول تحقق الاستدامة البيئية وتحفظ الموارد الطبيعية للأجيال القادمة، لذلك تركز الرؤية على العمل على زيادة حصة الطاقة المتجددة، وتطوير أنظمة نقل مستدامة صديقة للبيئة، وتعزيز ممارسات إدارة المياه والنفايات المسؤولة. من خلال الاستثمار في مشروعات الطاقة المتجددة، مثل مبادرة المملكة الخضراء ومبادرة الشرق الأوسط الأخضر، تهدف المملكة إلى تقليل بصمتها الكربونية والمشاركة بإيجابية في الحفاظ على المناخ.
إجمالا نقول أن تغطية الفائدة هي مقياس حيوي يقيم قدرة العقار على تحقيق دخل كاف لتغطية نفقات الفائدة، ويوفر تقييما حول جدوى الاستثمار ويكشف كذلك عن المخاطر المرتبطة بالاستثمار العقاري، تهم هذه النسبة كل من المستثمرين والمقرضين البنكيين لتقييم جدوى واستدامة مشروع أو عقار واتخاذ قرارات سليمة بشأن التمويل والاستثمار وإدارة المخاطر.
عقارماب تقدم أهم الإحصائيات والنسب الاستثمارية لتحديد الحي ونوع العقار الذي يحقق أعلى عائد استثماري