يستخدم المستثمرون والمختصون بالاستثمار العقاري العديد من المقاييس والمؤشرات لتقييم الربحية المحتملة للعقار. أحد هذه المقاييس المهمة هو معدل رأس المال أو الرسملة، وغالبا ما يشار إليه باسم “معدل الحد الأقصى” يلعب معدل الرسملة دورا حاسما في تقدير قيمة الممتلكات المدرة للدخل وفهم عائدها المحتمل على الاستثمار.
ما هو معدل الرسملة؟ (Capitalization Rate)
معدل الرسملة (Capitalization Rate) هو مقياس مالي أساسي يستخدم لتحديد قيمة الممتلكات المدرة للدخل. ويمثل العلاقة بين صافي الدخل التشغيلي للعقار وقيمته السوقية أو سعر الشراء، ويعتبر معدل الحد الأقصى هو معدل العائد الذي يمكن للمستثمر أن يتوقع أن يحصل عليه من خلال شراء عقار بناء استثماري بناء على دخله الحالي.
حساب معدل الرسملة
يتم احتساب معدل الرسملة بقسمة صافي الدخل التشغيلي للعقار على قيمته السوقية أو سعر الشراء، ويتم حساب معدل الحد الأقصى هي كما يلي:
معدل الرسملة = صافي الدخل التشغيلي ÷ القيمة السوقية أو سعر الشراء
قيمة صافي الدخل التشغيلي
صافي الدخل التشغيلي NOI هو عامل رئيسي في حساب معدل الرسملة، يمثل الدخل الناتج من عقار استثماري بغرض الإيجار بعد خصم نفقات التشغيل فقط، أي قبل خصم الديون البنكية وفوائدها وضرائب الدخل. يتم احتساب صافي الدخل القومي بطرح مصاريف التشغيل من إجمالي دخل العقار، تشمل نفقات التشغيل عادة رسوم الإدارة (إن وجد) وقيمة الضرائب وتكاليف التأمين ونفقات الصيانة والمرافق.
أهمية معدل الرسملة
هناك عدة أسباب لكون معدل الرسملة مهم للاستثمار العقاري وذلك لأن:
تقييم الممتلكات: يتم استخدام معدل الحد الأقصى لتقدير قيمة الممتلكات التي تحقق دخل. من خلال قسمة صافي الدخل القومي للعقار على معدل الحد الأقصى يمكن للمستثمرين تقدير القيمة السوقية للعقار.
تقييم مخاطر الاستثمار: قبل القرار بالاستثمار في هذا العقار أو ذاك يمكن استخدام المعدل كمؤشر لقيمة المخاطر المرتبطة بالاستثمار في هذا العقار، وتعتبر العقارات ذات معدلات الحد الأقصى الأعلى استثمارات أكثر خطورة، بينما تعتبر العقارات ذات معدلات الحد الأقصى المنخفضة أقل خطورة.
أداة للمقارنة: يسمح معدل الرسملة للمستثمرين بمقارنة فرص الاستثمار المختلفة. من خلال تحليل معدلات الحد الأقصى للعقارات المماثلة في السوق يمكن للمستثمرين تقييم الجاذبية النسبية لخيارات الاستثمار المختلفة. العقار الذي له معدل الحد الأقصى الأعلى مقارنة بالعقارات المماثلة يكون صاحب عائد استثمار أعلى محتمل.
ظروف السوق: يتأثر معدل الحد الأقصى بظروف السوق ومعنويات المستثمرين والمخاطر المتصورة المرتبطة بسوق معين أو نوع عقار معين، الطلب على العقارات المدرة للدخل مرتفعا، قد تكون معدلات الحد الأقصى أقل بسبب زيادة قيم العقارات والعوائد المضغوطة.
حدود معدل الرسملة
معدل الرسملة مفيد وهام اقتصاديا ولكن له حدوده:
لا يضع في حسبانه قيمة التمويل بالاقتراض : لا يأخذ معدل الحد الأقصى في الاعتبار تأثير التمويل على الاستثمار، يفترض الشراء النقدي بالكامل ولا يأخذ في الاعتبار تكلفة الاقتراض أو تأثير أسعار الفائدة على عوائد الاستثمار.
عدم النظر لظروف العقار أو الممتلكات: لا يأخذ معدل الحد الأقصى في الاعتبار العوامل الخاصة بالعقار مثل الموقع والحالة وإمكانية النمو في المستقبل. يوفر تقديرا عاما للقيمة بناء على الدخل ولكنه قد لا يلتقط بشكل كامل الخصائص الفريدة للممتلكات.
لا يحسب تقلبات السوق: يمكن أن تتقلب معدلات الحد الأقصى بمرور الوقت بسبب التغيرات في ظروف السوق العقاري أو تفضيلات المستثمرين أو العوامل الاقتصادية، من الواجب مراعاة ظروف واتجاهات السوق السائدة عند تحليل معدلات الحد الأقصى.
سوق العقارات في رؤية السعودية 2030
رؤية السعودية 2030 هي خطة استراتيجية طرحتها حكومة المملكة العربية السعودية في عام 2016 لتنويع اقتصاد البلاد بعيدا عن اعتمادها الأساسي على النفط وتعزيز النمو الاقتصادي والتنمية في مختلف القطاعات. تهدف الرؤية إلى تحويل المملكة إلى مجتمع متطور باقتصاد مزدهر. تشمل بعض مجالات التركيز الرئيسية لرؤية المملكة 2030 التي يمكن أن يكون لها آثار على سوق العقارات ما يلي:
التنويع في العائدات الاقتصادة: تعتمد رؤية السعودية 2030 على تقليل اعتماد البلاد على عائدات النفط وتنويع الاقتصاد. يتضمن هذا التنويع جذب الاستثمارات وتطوير قطاعات مثل السياحة والترفيه والتصنيع والتكنولوجيا. يمكن أن تؤدي هذه الجهود إلى زيادة التطوير العقاري والطلب في هذه القطاعات، مما قد يؤثر على قيم العقارات ومعدلات الحد الأقصى.
الإسكان والتنمية الحضرية: تدرك الرؤية أهمية توفير مساكن ميسورة التكلفة وذات جودة عالية للمواطنين السعوديين. ويشمل مبادرات لزيادة المعروض من الوحدات السكنية، وتحسين التخطيط الحضري، تؤثر هذه الجهود على سوق العقارات السكنية، وعلى معدلات الإيجار، وقيم العقارات، وبالطبع معدلات الحد الأقصى للعقارات السكنية.
السياحة والضيافة: تركز رؤية السعودية 2030 بشكل كبير على تطوير قطاع السياحة والضيافة. تهدف الحكومة إلى جذب السياح المحليين والدوليين من خلال الترويج للمواقع الثقافية والتاريخية والوجهات الترفيهية والفعاليات الترفيهية والمشروعات الضخمة مثل مشروع نيوم والبحر الأحمر. يمكن أن يؤدي النمو في السياحة إلى زيادة الطلب على العقارات الفندقية والضيافة، مما قد يؤثر على معدلات الحد الأقصى في هذا القطاع.
تطوير البنية التحتية: تتضمن الرؤية بناء وتطوير مشروعات للبنية التحتية الحديثة مثل تطوير شبكات النقل والمدن الصناعية والمناطق الاقتصادية. يمكن أن تؤثر هذه المشروعات على سوق العقارات من خلال فتح مجالات جديدة للتطوير وتحسين الاتصال وجذب الشركات.
في النهاية يعد معدل الرسملة مقياسا هاما في الاستثمار العقاري يساعد المستثمرين على تقدير قيم العقارات وتقييم الأرباح المحتملة على الاستثمار. من خلال النظر في صافي الدخل التشغيلي للعقار وقيمته السوقية، يوفر معدل الحد الأقصى نظرة جيدة على الدخل المحتمل والمخاطر المرتبطة بالعقار الاستثماري، من الضروري أن تتذكر أن معدل الحد الأقصى هو مجرد أداة واحدة من بين العديد من الأدوات في صندوق أدوات المستثمر العقاري، ويجب أن يأخذ التحليل الشامل في الاعتبار عوامل أخرى مثل اتجاهات السوق والخصائص الخاصة بالممتلكات واعتبارات التمويل قبل اتخاذ قرارات الاستثمار.
عقارماب تقدم أهم الإحصائيات والنسب الاستثمارية لتحديد الحي ونوع العقار الذي يحقق أعلى عائد استثماري
تعليق واحد
التعليقات مغلقة.