مع تطور رؤية 2030 التي تشجع على الاستثمار وتنمية المدخلات الاقتصادية بجانب النفط، يلوح في الأفق فرص الاستثمار العقاري بأشكال مختلفة تناسب المواطن كفرد والمؤسسات السعودية الكبرى، شجعت المملكة على ل
قبل أن تبدأ في أي مشروع تجاري أو قرار بالاستثمار في هذا أو ذاك عليك أولا تقييم الربحية المحتملة وقابلية المشروع للنجاح والنمو. من الأدوات الهامة المستخدمة لهذا الغرض هي قياس المعدل الداخلي للعائد على الاستثمار IRR.
المعدل الداخلي للعائد هو مقياس مالي معترف به على نطاق واسع يقيس ربحية الاستثمار ويساعد المستثمرين وأصحاب الأفكار والمشروعات على اتخاذ قرارات مستنيرة بالاستثمار أو التوسع أو حتى إلغاء الفكرة.
تعريف وفهم معدل العائد الداخلي IRR
المعدل الداخلي للعائد IRR هو مقياس مالي يستخدم لتحديد الربحية المحتملة للاستثمار عن طريق حساب المعدل الذي يصبح فيه صافي القيمة الحالية للاستثمار NPV يساوي صفر، أو يمكن القول أن معدل العائد الداخلي هو معدل الخصم الذي يساوي القيمة الحالية للتدفقات النقدية للاستثمار بالنسبة إلى الحالية للتدفقات النقدية الخارجة. كلما ارتفع معدل العائد الداخلي، كان عائد الاستثمار أفضل. وبالتالي يمكنك فهم العائد الذي سيكون على مدار عمر المشروع.
معدل العائد الداخلي للاستثمار العقاري
باتخاذ قرار الاستثمار في العقارات سيكون أولا عليك حساب المعدل الداخلي للعائد على الاستثمار العقاري، والذي يقيس قيمة العائد المحتمل على رأس المال المستثمر في شراء العقار وصيانته خلال فترة الاستثمار والحيازة، مع طبعا مراعاة المصروفات والصيانة والتكاليف والرسوم والتي تعتبر تدفقات نقدية خارجة مرتبطة بالعقار.
يتضمن حساب المعدل الداخلي للعائد على الاستثمار العقاري تقدير التدفقات النقدية الناتجة عن العقار سواء داخلة مثل عائد الإيجار الكلي وقيمة العقار عند بيعه أو تدفقات خارجة ممثلة في المصروفات والضرائب وتكاليف الصيانة، وهذا خلال الفترة المتوقع استثمار وإبقاء العقار فيها ضمن حيازة المستثمر.
كيفية حساب المعدل الداخلي للعائد على الاستثمار العقاري؟
يمكن حساب المعدل الداخلي بعملية بسيطة من خطوات متتابعة
حساب التدفقات النقدية المتوقعة: في المحاسبة هناك ما يعرف بالتدفقات النقدية والتي تتنوع بين عائد داخل ومصروفات خارجة،تتضمن تلك التدفقات عائد الإيجار ومصروفات التشغيل والضرائب والعائدات المحتملة من بيع العقار. أثناء عمل هذه التوقعات يجب أن تأخذ في الاعتبار عوامل مثل ظروف السوق وأسعار الإيجار وتكاليف إدارة الممتلكات وزيادة رأس المال المحتملة.
معدل الخصم: يجب تحديد معدل الخصم أو التكاليف والمصروفات المحتملة وذلك لفهم المخاطر وتكلفة الفرصة البديلة للاستثمار. يمثل معدل الخصم الحد الأدنى لمعدل العائد المطلوب من قبل المستثمر لاتخاذ قرار الاستثمار. يعتمد عادة على عوامل مثل تكلفة رأس المال وأسعار الفائدة البنكية الحالية والمخاطر المتصورة المرتبطة بالاستثمار.
حساب صافي القيمة الحالية NPV: والآن بعد أن عرفنا التدفقات النقدية المتوقعة ومعدل الخصم، يمكن حساب صافي القيمة الحالية للاستثمار. صافي القيمة الحالية هو مجموع القيم الحالية للتدفقات النقدية الداخلة والخارجة خلال فترة حيازة العقار وتشغيله. يتم تطبيق معدل الخصم على كل تدفق نقدي للوصول به إلى قيمته الحالية.
عملية تكرارية: معدل العائد الداخلي هو معدل الخصم الذي ينتج عنه صافي القيمة الحالية صفر. يستخدم في حساب معدل العائد الداخلي البرامج المالية أو جداول البيانات أو الآلات الحاسبة المتخصصة التي يمكنها تكرار عمليات مالية ومحاسبية للعثور على المعدل الذي يوازن بين التدفقات النقدية الداخلة والخارجة وذلك لأن الحساب يتم عبر حل معادلة رياضية معقدة.
من خلال معدل العائد الداخلي للاستثمار العقاري نحصل على مقياس يوضح الربحية، وبالتالي يسهل على المستثمرين مقارنة العائد المتوقع بمعدل العائد المطلوب، إذا تجاوز معدل العائد الداخلي المحسوب معدل العائد المطلوب فهنا يكون خيار الاستثمار العقاري في هذا العقار أو ذاك خيارا جيدا.
هناك ملحوظة هامة، على الرغم من أن معدل العائد الداخلي هو مقياس جيد للربحية المتوقعة، إلا أنه لا ينبغي أن يكون العامل الوحيد في اتخاذ قرارات الاستثمار. يجب أيضا النظر لعوامل أخرى، مثل ظروف السوق والموقع ونوع العقار وخيارات التمويل وعوامل الخطر.
أهمية معدل العائد الداخلي
تقييم الاستثمار: يساعد معدل العائد الداخلي المستثمرين والمحللين الماليين على تقييم فرصة الاستثمار ومستقبلها من خلال مقارنة العائد المتوقع بتكلفة رأس المال. إذا تجاوز معدل العائد الداخلي معدل العائد المطلوب أو معدل العقبة، يعتبر الاستثمار فرصة جيدة.
تصنيف المشروع: عندما يكون أمامك خيارات استثمارية متعددة، يسمح لك معدل العائد الداخلي بترتيب المشروعات حسب بناء العائد المحتمل. كلما ارتفع معدل العائد الداخلي الأعلى كانت الفرصة الاستثمارية أكثر ربحا.
ميزانية رأس المال: معدل العائد الداخلي هو أداة حاسمة في قرارات الميزانية، مما يساعد الشركات على تخصيص موارد محدودة المشروعات التي تحقق أعلى العوائد المالية.
قياس الأداء: يعمل معدل العائد الداخلي أيضا كأداة لقياس الأداء، مما يمكن المستثمرين من تقييم نجاح الاستثمارات السابقة ومقارنة العوائد الفعلية بالعوائد المتوقعة.
معدل العائد الداخلي في صنع القرار الاستثماري في المملكة العربية السعودية
مع بزوغ رؤية 2030 تشهد المملكة العربية السعودية تنوعا اقتصاديا كبيرا وفرصا استثمارية في مختلف القطاعات، بما في ذلك الطاقة والبنية التحتية والسياحة والتكنولوجيا. وقد ساهمت المبادرة في تسريع وتيرة التحول الاقتصادي واستقطاب الاستثمارات المحلية والأجنبية على حد سواء.
بالحديث عن الاستثمار العقاري في المملكة فإن لمعدل العائد الداخلي أهمية كبيرة في عملية صنع القرار الاستثماري. تسهم الهيئة العامة للاستثمار وهيئة السوق المالية بدور هام في تعزيز الاستثمار وتنظيم الأسواق المالية، تشجع هذه المؤسسات الشفافية واستخدام المقاييس المالية مثل معدل العائد الداخلي لتقييم فرص الاستثمار.
ومن هناك توفر المملكة مناخ وسياسات صديقة للمستثمرين ودعم حكومي يعزز من فرص الاستثمار في المملكة العربية السعودية. يعتمد المستثمرون والشركات في الدولة على معدل العائد الداخلي كمقياس رئيسي لتقييم جدوى المشروعات وتقدير العوائد المحتملة واتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة تتماشى مع أهدافهم المالية.
وباختصار فإن معدل العائد الداخلي أداة قيمة لتقييم الربحية المحتملة للاستثمارات العقارية. من خلال النظر في التدفقات النقدية المتوقعة وتطبيق معدل خصم مناسب، يمكن للمستثمرين قياس جدوى فرصة الاستثمار واتخاذ قرارات مستنيرة بناء على أهدافهم المالية والرغبة في المخاطرة.
عقارماب تقدم أهم الإحصائيات والنسب الاستثمارية لتحديد الحي ونوع العقار الذي يحقق أعلى عائد استثماري